‹ Back

Проблемні аспекти земель ОСББ

 

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – надалі також ОСББ, створюється з метою – не тільки – захисту та реалізації прав співвласників, а ще з метою належного утримання та використання майна співвласників багатоквартирного будинку. Якщо реалізація прав на спільне майно, як от приміщення загального користування, несучі чи інші конструкції, обладнання,  більш-менш зрозуміла – то із землею законодавець заплутав так, що на практиці виникають «тупикові» ситуації. В чому полягають проблемні аспекти землі ОСББ – розберемось нижче.

 

Що таке «земля ОСББ»

В першу чергу варто зазначити, що поняття «земля ОСББ» не визначено ні профільним законом – «Про ОСББ», ні іншими.

 

Так, із частин 1,2 статті 42 Земельного кодексу України (надалі – «ЗК») можна зробити висновок, що у власність (постійне користування) співвласникам, або в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління будинками передаються наступні:

5. земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки;
5. земельні ділянки на яких розташовані належні до таких будинків будівлі, споруди;
5. прибудинкові території. Поняття прибудинкові території міститься в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», так до прибудинкової відноситься - територія навколо багатоквартирного будинку, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку. Розташовується осбб прибудинкова територія в межах першої і другої земельної ділянки із цього списку, а визначається (для конкретного будинку) на підставі містобудівної – та як наслідок – землевпорядної документації.

В сукупності такі землі можна назвати «землі ОСББ», хоча юридично така назва є умовною – оскільки належати на праві власності такі землі можуть далеко не всім ОСББ.

 

Мова йде про те, що у зв'язку із різними етапами реформ із управління багатоквартирними будинками, в деяких випадках, ОСББ створювалися на базі новобудов, забудовники яких передавали у власність ОСББ землі, якими володіли самі на праві приватної власності. У таких випадках земельні ділянки дійсно належать ОСББ на праві приватної власності тому й є «землями ОСББ».

 

Деякі новобудови створювалися на орендованих приватних землях – і відповідно – отримували можливість реалізувати своє право на землю через укладення договорів оренди приватних земель. При цьому вони ставали користувачами землі під будинками, допоміжними будівлями, спорудами та прибудинкової території ОСББ. Власник – при цьому – інший, але, керуючись безпосереднім користувачем землі можна також називати їх «землі ОСББ».

 

Але, більшість будинків, все ж таки розташовані на землях державної або комунальної власності. Це стосується і новобудов, забудовники яких не придбавали землю, а отримували її на умовах оренди із земель державної/комунальної власності. Це ж стосується і ОСББ створених в уже давно існуючих будинках, співвласники яких отримали у власність житлові/нежитлові приміщення в таких - і у цьому випадку землі перебувають у державній власності, або ж у власності територіальних громад (комунальній власності). Існуючі наразі труднощі передачі таких земель у власність ОСББ, як юридичної особи, та труднощі передачі співвласникам, як фізичним особам, таких земель у власність чи у постійне користування - якраз і призводять до умовності поняття «землі ОСББ».

 

Втім, не дивлячись на різноплановість титулів володіння землями, чи передумов для їх набуття об'єднаннями, використовуватимемо поняття «землі ОСББ» для зручності розуміння матеріалу. Адже, як вказує Цивільний кодекс (стаття 382) та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, прибудинкова територія – є спільним майном багатоквартирного будинку (п.6, ч.1, ст.1).

 

Як же визначається реальний розмір землі ОСББ?

Земельний кодекс, у ч.4 ст.42 зазначає, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

 

NB: відповідно до статті 79-1 ЗК, будь-яка земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування. Формування, якраз і передбачає визначення меж земельної ділянки (її розміру, конфігурації), виділ її в натурі – та присвоєння їй кадастрового номеру.

Для формування землі необхідною є землевпорядна документація, яка відповідно до містобудівної документації, з урахуванням розмежувань, наявності вільних земель, обмежень, вимог (в тому числі вимог з охорони земель) встановлює можливі розміри конкретної земельної ділянки.

Завершується процес формування земельної ділянки присвоєнням їй кадастрового номеру – і реєстрацією її в Державному земельному кадастрі.

 

Таким чином, основою для встановлення конкретних розмірів земельної ділянки є землевпорядна документація, втім, після завершення формування земельної ділянки – конкретні розміри визначаються правовстановлюючими документами на землю.

 

Чи є нормативні положення для визначення конкретних розмірів (меж) земель ОСББ?

Треба відзначити, що універсальних встановлених розмірів для кожного багатоквартирного будинку передбачити просто неможливо – кожен відрізняється багатьма факторами, починаючи від кількості мешканців такого будинку – закінчуючи місцем розташування та наявністю вільних земель.

 

Для конкретного визначення прибудинкової території необхідним є розподіл мікрорайонів/кварталів – для чого керуються ДСТУ-Н Б Б.2.2-9:2013 «Настанова щодо розподілу територій мікрорайонів (кварталів) для визначення прибудинкових територій багатоквартирної забудови» (далі – ДСТУ-Н), затверджений наказом Мінрегіону від 26.02.2014 № 56.

Також, за наслідками Загальнодержавної  програми  реформування  та розвитку житлово-комунального господарства України на 2009 - 2014 роки було прийнято Методичні рекомендацій щодо визначення прибудинкових територій багатоквартирних будинків. затверджені наказом № 389 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 29.12.2011 р.

 

Основним правилом щодо розміру, яке можна виділити із цих актів (останній із яких є «рекомендацією») – це те що мінімально допустима величина прибудинкової території не повинна бути меншою за територію технічного обслуговування житлового будинку. Тобто не менше за територію яка забезпечує технічну безпеку виконання робіт з утримання, поточного ремонту будинку його інженерних мереж -  та є необхідною для вільного доступу комунальних та інших служб для утримання будинку, ремонту інженерних мереж, ліквідації аварійних та надзвичайних ситуацій.

 

 

 

Право власності на землю ОСББ: труднощі відведення

Зупинимось на найбільш проблемному питанні – відведенні земель державної/комунальної власності у власність ОСББ.

Так, у частині 2 статті 42 ЗК України закріплено норму, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

 

Нагадаємо, що співвласниками багатоквартирного будинку, відповідно до останнього абзацу частини 1 статті 1 Закону України «Про ОСББ» визнаються власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Тобто, законодавець встановив, що земля під багатоквартирним будинком, під допоміжними спорудами та прибудинкова територія - можуть бути передані у власність співвласникам – власникам квартир та нежитлових приміщень будинку, а не юридичній особі - ОСББ.

 

Необхідно сказати – що раніше, до внесення змін у цю ж частину 2 статті 42 ЗК – в ній було викладено, що відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

І ніби законодавець, приймаючи Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що вніс зміни у цю частину 2 статті 42 ЗК - мав на меті надати можливість співвласникам отримувати у власність землі навіть за відсутності ОСББ, але результатом стала ще більша юридична плутанина.

Труднощі можуть виникнути вже на етапі відведення земельної ділянки із земель державної / комунальної власності, адже клопотати про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, замовляти його розробку, подавати на затвердження, вчиняти інші дії – та у разі позитивного результату – подавати заяву про реєстрацію права власності на таку землю - мають всі співвласники разом. У багатоквартирних будинках де власників більше 50 це виглядає майже неможливим. Навіть якщо є можливість призначити представника – то питання, як домовитись щодо цього із всіма ними. Тим більше представництво припиняється у випадку відкликання довіреності, або ж у випадку смерті довірителя/ліквідації юридичної особи. Представник просто буде позбавлений можливості здійснювати дії без згоди хоча б одного співвласника.

 

Тим більше – досвідчені управлінці такими об'єднаннями чудово знають, що в житлових будинках, щодо певних квартир можуть бути взагалі «відсутні» співвласники. Мова йде про спадкоємців квартир, які не прийняли спадщину, або ж якщо прийняли – не оформили її належним чином і юридично власниками квартири не виступають. І це вже не кажучи про тих співвласників, які взагалі категорично налаштовані проти ОСББ, або ж просто не бажають брати участі в управлінні будинком– не те що у процедурі отримання землі.

 

Навіть, якщо на цьому етапі співвласники зможуть домовитись і провести процедуру відведення землі успішно – то як бути надалі – допустимо у випадку зміни співвласників (зокрема, при продажу квартир)? Адже у цих випадках особа співвласника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно автоматично не зміниться.

 

Для цього необхідне звернення до реєстратора (нотаріуса) за вчиненням відповідних дій вповноваженими та зацікавленими особами.

 

А що робити із необхідністю вчинення певних дій із землею – допустимо здійснити передачу певної частини землі в оренду третім особам? Чи може ОСББ продати землю?

Земельний кодекс, у статті 88 вказує, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Тобто – не за рішенням ОСББ, а за згодою всіх без виключення співвласників.

 

Іноді на загальних зборах співвласників складно досягти згоди, а що вже казати про одностайність при прийнятті таких рішень. Вирішувати кожного разу це питання в судовому порядку однозначно не найкращий механізм управління землею.

 

Питання викликає і досі неприйнятий Кабінетом Міністрів України порядок передання безоплатно у власність або в постійне користування землі співвласникам багатоквартирного будинку, який обіцяють прийняти вже котрий рік поспіль.

Так, дійсно – деякі територіальні громади вже прийняли свої порядки передання земель комунальної власності безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (назви варіюються). Але встановлені ними процедури передбачають збір значного обсягу технічно складних документів та участь всіх співвласників у деяких етапах отримання землі. Так, зокрема, у місті Києві діє рішення Київської міської ради від 20 квітня 2017 року N 241/2463 «Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві». Пункт 5.9. передбачає, що заява подається одночасно всіма співвласниками житлового будинку, щодо таких земель. І як бути, якщо власників більше 100 осіб?

Таким чином, процес передачі ОСББ земель у власність із земель державної/комунальної власності складний, нормально не врегульований, а подекуди – і фактично неможливий, що є основною проблемою земель ОСББ.

 

Право постійного користування землею ОСББ

Можливість передачі земель державної чи комунальної власності у постійне користування також не оминула правова колізія.

Так, у частині 1 статті 42 ЗК зазначається: «Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.»

Однак у переліку суб'єктів, правомочних отримувати землі у постійне користування, спочатку взагалі не було згадки про об'єднання багатоквартирних будинків, а згодом, після змін, що актуальні і наразі було зазначено, знову «невтішний» суб'єктний склад.

Так, відповідно до пункту «д», частини 2 статті 92 ЗК - права постійного користування набувають співвласники багатоквартирного будинку.

 

Таким чином, за частиною 1 статті 42 ЗК набувати право постійного користування можуть підприємства, установи, організації, а за статтею 92 – співвласники багатоквартирного будинку. При чому, нова редакція частини 1 статті 42 та пункт «д» ч.2, ст.92 (тобто ці обидві норми) –були прийняті в один час, одним законом, що вніс зміни до Земельного кодексу. Обидві мають рівну юридичну силу, бо прийняті ВР України. Якщо ж керуватися правилом вирішення колізій при якому застосовується спеціальна норма, то неможливо уникнути дискусій. Деякі будуть правомірно вважати, що якщо мова йде про набуття земельної ділянки на праві постійного користування слід керуватися спеціальною нормою статті 92 ЗК, деякі вважатимуть, що спеціальною є норма щодо земель багатоквартирних будинків (ст.42), адже набуття здійснюється саме цих земель.

Враховуючи все це, а також, необхідність формування деяких земельних ділянок (бо вони не мають кадастрового номеру, чи не зареєстровані) для передачі в постійне користування – ця процедура із і так складної перетворюється на зовсім непередбачувану та юридично невизначену, що викликає неоднозначну правозастосовну практику.

 

Автор:

Адвокат Трофименко Ірина

(Адреса електронної пошти: irinatadvocate@gmail.com)

 

 

Основна версія опублікована 11.02.2021 на сайті: https://protocol.ua/ua/problemni_aspekti_zemel_osbb/. Читайте блог автора на веб ресурсі ПРОТОКОЛ