gallery/imgonline-com-ua-AutoEnrich-2UIzbPnhDJvSOS

г.Киев, ул. Круглоуниверситетская, 7, офис 26

irinatadvocate@gmail.com

+38 095 333 55 65

gallery/viber

В этом разделе сайта, будут публиковаться:

 

  • полезные статьи и наработки адвоката Трофименко И.В.;
  • медиаматериалы на профессиональную тему;
  • полезные ссылки, сайты, програмки для быстрого оперирования нужной юридической информацией;
  • размещение сайтов партнёров.

Как правильно заключить договор аренды земли

 

Сторонами договоров, особенно в аграрной сфере, зачастую выступают обычные граждане, не владеющие достаточным количеством правовых знаний и профессиональных навыков. Именно поэтому, статья посвящена основным моментам на которые стороны должны обратить внимание для законной и эффективной аренды земельного участка.

 

Итак, аренде земли посвящены:

  • ряд норм в Земельном кодексе Украины № 2768-III, вступившим в силу – от 01.01.2002 г.;
  • Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от 22.10.1998 г.;
  • Постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. №220 «Про утверждение Типового договора аренды земли»;
  • ряд норм в Гражданском кодексе Украины № 435-IV от 01.01.2004 г.;
  • иные нормативно-правовые акты, косвенно касающиеся некоторых аспектов договоров по аренде земли, к примеру: Конституция Украины, Налоговый кодекс Украины, Законы Украины «Про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их отягощений», «Про аренду государственного и коммунального имущества», и. т. д..

 

Общие правила аренды земельного участка и форма договора

 

Итак, договор об аренде земли это соглашение двух сторон о временном пользовании земельным участком за плату. Договор, обязательно, заключается в письменной форме. Нотариальная форма данного договора не обязательна, однако может иметь место - если хотя бы одна сторона на этом настаивает.

 

NB: так, в конце 2019 года, Верховная Рада Украины, приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), которым внесла ряд изменений, затронувших даже аренду земли. Теперь, собственник земельного участка может установить «обязательность нотариального удостоверения договора аренды» на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр»). Сделать это можно путём подачи соответствующего нотариального заявления госрегистратору. Это считается отягощением прав и будет обязывать стороны договора аренды всегда удостоверять его нотариально. Наш законодатель уверен, что этот «инструмент» позволит уменьшить количество неправомерных переоформлений прав на землю и рейдерских захватов земли.

 

Законом установлен ряд существенных условий договора аренды земли. Почему это важно – согласно части 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины – договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Поскольку обязательна письменная форма - все существенные условия должны быть прописаны в тексте этого договора. Существенными являются следующие условия:

 

 - для всех договоров аренды земли:

 

  • предмет договора – то есть, земельный участок (его кадастровый номер, местоположение и размер);
  • дата заключения и срок действия договора аренды;
  • арендная плата с указанием ее размера, способа и условий расчетов, индексации, сроков, порядка ее внесения, порядок пересмотра и ответственность за неуплату;
  • условия, по которым одна из сторон настаивает прийти к соглашению.

 

- только для специфических видов аренды земли:

 

  • если в договоре предусматриваются условия по охране и улучшению объекта аренды к договору обязательно прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.
  • если договор заключен в порядке обмена правами пользования земель с/г назначения (это специфика аренды массивов земель с/г назначения) - обязательно указывается договор, взамен которого он заключен.
  • если договор аренды заключен под полезащитные лесные полосы – условия для содержания и сохранения таких полос, обеспечения выполнения ими функции агролесотехнической мелиорации.
  • если договор, заключен до 16.01.2020 г. и на земле размещены строения – то при его перезаключении договор обязательно должен содержать условия предусмотренные статьёй 33 Закона «Про аренду земли» (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) и статьёй 126-1 Земельного кодекса (простым языком, там идет речь про автоматическую пролонгацию).

 

Часто у сторон возникает вопрос насчет типового договора аренды земли, утвержденного Кабинетом Министров Украины (КМУ). А именно - нужно ли всецело придерживаться текста типового договора при заключении договора аренды земельного участка в 2020 году? Практика этого вопроса сводится к тому, что соблюдение текста типового договора рекомендуется (тем более, что в 2020 году такой типовой договор был приведен в соответствие с последними изменениями), однако, условия, прописанные в нём, могут быть конкретизированы сторонами по их обоюдному согласию.  Основным требованием остаётся необходимость прописать в договоре существенные условия, которые мы рассматривали выше.

 

 

Стороны договора

 

Арендодателем могут выступать как собственники земли, так и уполномоченные ими (либо законом) лица. Так, в случаях отсутствия у собственника земли наследников, которые приняли наследство – арендодателем может выступать управитель наследством.

 

Арендаторами же – органы государственной власти, органы местного самоуправления (в рамках своих полномочий), граждане, юридические лица Украины, иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения, организации – и даже, иностранные государства.

 

Любую из сторон могут представлять уполномоченные лица. В таких случаях, необходимо проверять документы, подтверждающие полномочия такого лица, позволяющие взять землю в аренду, либо передать её в аренду.

 

На что обратить внимание арендатору

В первую очередь, ему необходимо проверить право собственности на землю у контрагента. Это можно сделать, как на сайте Министерства юстиции Украины (в кабинете электронных сервисов) – получив информационную справку из Госреестра прав на недвижимость, так и через Публичную кадастровую карту Украины - найти землю по кадастровому номеру, и во всплывающем окне выбрать «Информацию про право собственности». Доступ в кабинет электронных сервисов требует электронной цифровой подписи, да и справка платная, а вот информацию с Публичной кадастровой карты можно взять и через BankID, и через электронную почту.

 

Обратите внимание – земельный участок должен быть сформирован – то есть, на него должен быть кадастровый номер. Иначе, регистрации права аренды на такую, несформированную землю – юридически не возможна.

 

Во-вторых, арендатору важно, что бы земля была как можно более четко идентифицирована в договоре. Так, помимо фиксации обязательных существенных условий (кадастрового номера, местоположения и размера участка), можно приложить к договору извлечение из Госземкадастра. Ее может взять собственник и там будут указаны, и отягощения, и кадастровый план земельного участка (с четкими границами участка), и целевое назначение, и размеры земли.

 

Заключая договор по форме типового – арендатор уже не забудет зафиксировать важные сведения о земле - заполняя форму нужно указать, и данные по земле, и дефекты, и права третьих лиц, и наличие на земле строений, и нормативно-денежную оценку для расчета налога, итд.).

 

Остальные, важные для него условия – арендная плата, обязательства, порядок её оплаты, возврат земли после аренды, досрочное расторжение, как и в любом договоре – зависят от многих факторов, но обязательно должны быть изучены перед подписанием.

 

NB: Если право на досрочное расторжение не предусмотрено договором, просто так, по желанию стороны расторгнуть его в одностороннем порядке нельзя. Для этого должны быть веские основания (допустим невыполнение обязательств стороной, либо при повреждении земель, препятствующем аренде), решение суда, или же - согласие второй стороны.

 

Арендаторы, обратите внимание – если договор расторгается по Вашей инициативе, и тому не стали причины нарушения арендодателя – то арендную плату закон разрешает требовать с Вас еще год, а для земель с/г назначения – 6 месяцев – за исключением случаев, когда на землю, нашелся новый арендатор, согласный на те же условия.

 

На что стоит обратить внимание арендодателю

Арендодателю не стоит забывать:

-  о своевременной передаче земли;

- об обязательстве предупредить Арендатора про дефекты, специфические свойства земли и о правах третьих лиц на землю;

- на него возложено обеспечивать реализацию прав третьих лиц (если установлен сервитут на землю – обеспечивать проход, проезд земельным участком, либо прочие права, обязательства по которым взято ним);

- если земля пребывает в залоге, потребуется разрешение залогодержателя.

 

Сроки договора аренды земли

Договор аренды земли не может быть заключен более чем на 50 лет. Если срок превышает этот показатель – считается, что договор, все равно прекратиться по истечению 50-летнего срока.

 

Для некоторых видов договоров установлен и обязательный минимальный срок:

  • при аренде с/г земли, или земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства – не менее 7 лет, а мелиорируемых земель, либо на которых проводится гидротехническое мелиорация - не меньше 10;
  • для создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности - не менее 30 лет;

 

Регистрация права аренды земельных участков

На сегодня, регистрация договора аренды земли не проводиться – регистрируется ПРАВО аренды. Это важное различие, поскольку, если договор считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям, то право арендовать (простыми словами право использовать землю) появляется с момента регистрации ПРАВА аренды. Так же, законодатель прописал условие, что земля считается переданной в аренду исключительно после регистрации такого права на неё.

 

Для регистрации, сторонам (либо арендатору) необходимо обратиться к регистратору (нотариусу, иному государственному регистратору – в ЦНАП, или исполнительный орган местной рады) по местонахождению земли. Подать нужно:

  • заявление на регистрацию;
  • экземпляр договора  (желательно заключать договор, как минимум, в трёх экземплярах);
  • извлечение из Государственного земельного кадастра (не всегда обязательно, но как говорилось выше – лучше иметь при себе);
  • квитанцию для оплаты админсбора за регистрацию (на данный момент это 0,05 от прожиточного минимума, за ускорение сроков регистрации сбор будет выше);
  • документы идентифицирующие заявителя.

 

Регистрируют на протяжении 5-ти рабочих дней. Данные про регистрацию, можно будет увидеть в реестре прав на недвижимое имущество (и электронном доступе, про который говорилось выше), или же – взяв Извлечение из Государственного земельного кадастра.

 

Специфические виды договоров аренды земли

Огромную специфику имеют:

  • аренда с/г  земли, к которой предъявляться требования по минимальным срокам (см. выше), дополнительные требования по экологическому использованию земли;
  • аренда земель государственной, коммунальной собственности, которая распределяется на конкурсных основаниях (земельные торги), за исключением некоторых случаев;
  • аренда земельного пая, где утверждена своя типовая форма договора (Приказ Госкомзема №5 от 17.01.2000 г.) и проводится регистрация договора, а не права - это связано с тем, что пай не рассматривается объектом недвижимого имущества, в отличие от земли (Постановление КМУ от 24 января 2000 р. № 119).

 

 

 

Оригинал статьи размещен на портале Протокол по ссылке https://protocol.ua/ . За дополнительными консультациями Вы всегда можете обратиться ко мне, в удобной Вам форме (форма на этом сайте, Facebook, электронная почта, телефон (Telegram, Whatsapp, Viber), а так же, через портал Протокол).

 

Автор:

Адвокат Трофименко Ирина

(адрес электронной почты: irinatadvocate@gmail.com)

 

 

Список источников:

 

1.     Земельный кодекс Украины № 2768-III, от 01.01.2002 г.;

2.     Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от 22.10.1998 г.;

3.     Постановление КМУ от 03.03.2004 г. №220 «Про утверждение Типового договора аренды земли»;

4.     Гражданский кодекс Украины № 435-IV от 01.01.2004 г.;

5.     Хозяйственный кодекс Украины № 436-IV от 01.01.2004 г.;

6.     Закон Украины «Про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 03.08.2004 г. № 1952-IV.

Эл. почта  

Подписывайтесь:

Правообладатель разрешает использование публикаций размещенных на веб странице «Полезная информация», только при таких условиях:

- использование должно содержать ссылку на первоисточник, а именно – кликабельную ссылку (открытая URL) на страницу с использованными материалами.