М. КИЇВ, ВУЛ. КРУГЛОУНІВЕРСИТЕТСЬКА, 7, ОФІС 26
tandplawfirm@gmail.com
+38 095 333 55 65
Статут ОСББ: на що варто звернути увагу
Продовжуючи тему об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), варто зупинитися на статуті ОСББ (рос. мовою – “устав ОСМД”). Статут є основним внутрішнім документом, що регулює діяльність конкретного ОСББ, а тому, правильне складення такого, може запобігти багатьом внутрішнім, чи організаційним конфліктам.
Загалом про статут ОСББ
Першу редакцію статуту ОСББ приймають установчі збори об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, разом із рішенням про створення такого ОСББ. Статут ОСББ підписується головою зборів ОСББ (якого приймають на тих же установчих зборах), або іншою, уповноваженою ними особою. Логічно, що проставлення підписів всіх співвласників багатоквартирного будинку на статуті дуже ускладнить його прийняття. Бажано у протоколі конкретизувати. кого уповноважено на проставлення підпису у статуті ОСББ.
За загальним правилом, статут ОСББ складається у формі окремого документу, пронумеровується та прошивається. Відповідно до вимоги, вказаної в абзаці 1 пункту 9 частини 1 статті 15 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” (зі змінами) (надалі також – “Закон №755”) – справжність підпису на установчому документі юридичної особи засвідчується нотаріально. При нотаріальному засвідченні підпису на статуті ОСББ – зауважте – нотаріус не перевірятиме зміст документу, тож піклуватися про відповідність статуту варто самостійно.
Типовий статут ОСББ, затверджений наказом Держкома України з питань ЖКГ – чи можна “відходити” від його умов?
За Законом України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, (зі змінами), (надалі також – “Закон про ОСББ”) – статут ОСББ складається відповідно до типового статуту, затвердженого відповідним центральним органом виконавчої влади. Такий типовий статут ОСББ затверджено наказом Державного комітету України з питань ЖКГ (за текстом також – “Держком з питань ЖКГ”) від 27.08.2003 № 141.
Після прийняття Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” у травні 2015 року, значних змін зазнав і типовий статут. Таким чином, актуальний на сьогодні типовий статут ОСББ 2020 зразок розміщено в Наказі Держкома з питань ЖКГ, що діє в редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (надалі також – “Мінрегіонбуд”) від 23.09.2015 року № 238, знайти який можна за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/file/text/54/f137689n25.doc.
Законом про ОСББ надається, також, перелік обов’язкових питань, які мають бути виписані в статуті ОСББ. Із змістовного аналізу, вищенаведений типовий статут ОСББ 2020 містить всі визнані цим законом обов’язкові положення. Разом із тим, Закон про ОСББ встановлює, що статут може містити, також, інші положення, які не суперечать законодавству та є істотними для діяльності конкретного ОСББ (частина 2 статті 7 Закону про ОСББ).
У цьому питанні, як завжди, не обійшлося без дивних “листів-роз’яснень” центрального органу виконавчої влади з питань ЖКГ.
Так, у своєму Листі “Щодо створення та функціонування ОСББ” від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15, трактування закону вийшло, так скажімо, за межі самого закону, адже, Мінрегіонбуд дійшов висновку, що положення абзацу 1 статті 7 Закону про ОСББ – де написано, що статут ОСББ “складається відповідно до типового статуту” означає, що затвердження статуту ОСББ в редакції, яка не відповідає типовому статуту є порушенням норм законодавства, наслідком чого може бути визнання такого статуту недійсним, відмова у здійсненні реєстрації ОСББ, визнання рішень, прийнятих об’єднанням, що діє на підставі такого статуту, неправомірними, та інше. На норму частину 2 статті 7 Закону про ОСББ, де констатується право прописати в статуті ОСББ й інші положення – Мінрегіонбуд, чомусь, не звернув увагу.
Разом із тим, сам типовий статут ОСББ не позбавлений недоліків. Зокрема, у пункті 4 розділу І такого, фігурує стара назва Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців», яку було змінено у 2016 році – на наступну: “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань” (надалі – “Закон №775”). Не виправити це положення в статуті – просто не правильно, оскільки посилатися на закон, який втратив чинність для регулювання актуальних відносин, в даному випадку, незаконно.
Крім того, потребують уточнення деякі аспекти діяльності ОСББ – зокрема, не вирішено питання щодо порядку розподілу збитків (відповідно до змісту частини 2 статті 57 Господарського кодексу України, надалі – “ГКУ” – порядок розподілу прибутків і збитків має бути в установчих документах), питання можливості виділу інших юридичних осіб із ОСББ (стаття 109 Цивільного кодексу України) та інше, що пропонуємо розглянути в наступному розділі.
Зважаючи на вищевикладене, типовий статут ОСББ, все ж таки, підлягає застосуванню в тій частині, в якій не суперечить нормам законодавства, а також, може містити додаткові положення, що необхідні для діяльності ОСББ та не суперечать правилам, встановленим для ОСББ на рівні законодавства.
Що варто передбачити в Статуті ОСББ
Обов’язковими умовами, що мають міститися в статуті ОСББ є:
Серед питань, що також, варто врегулювати статутом - є наступні:
Зазначати в статуті ОСББ відомості про склад учасників ОСББ (співвласників багатоквартирного будинку) необов'язково. Натомість, це не заборонено, однак у такому випадку, при кожній зміні власника будь-якої квартири (приміщення) в багатоквартирному будинку, доведеться змінювати статут ОСББ. Отже, не рекомендую зазначати такі зайві відомості.
Не можна не зауважити, що в кожному конкретному випадку, пов’язаному із індивідуальністю ОСББ, кількістю співвласників, членів правління, довірою до них самих, кількістю будинків, об’єднаних спільним ОСББ – положення статуту ОСББ можуть вимагати врегулювання інших питань, не зазначених вище. За певних ризиків, можна й оптимізувати умови статуту, зокрема, умови щодо місцезнаходження ОСББ.
Статут ОСББ і неприбутковість, як запобігти відмові у отриманні статусу неприбуткової організації
Неприбутковою установою та/або організацією є юридична особа, яка не зобов’язана сплачувати податок на прибуток підприємств. Порядок отримання неприбутковості, ознаки, за яких організація може отримати (чи втратити) цей статус визначаються п.133.4 статті 133 Податкового кодексу України.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку може бути неприбутковою організацією за наявності таких ознак:
Для виконання останнього, при реєстрації ОСББ, заповнюється відповідна сторінка Форми №2 (заяви про державну реєстрацію) і подається державному реєстратору, або ж подається окрема заява 1-РН із пакетом документів до контролюючого органу за основним місцем обліку. При присвоєнні такої ознаки, контролюючий орган обов’язково перевіряє статут ОСББ. Однією із підстав відмови у внесенні до Реєстру неприбуткових установ та організацій є невідповідність установчих документів вимогам, зазначеним вище.
Таким чином, для запобігання відмови в отриманні статусу неприбутковості, в статуті ОСББ необхідно передбачати вищезазначену заборону розподілу отриманих доходів (прибутків), констатувати використання доходів виключно для фінансування видатків на утримання ОСББ, реалізації мети та напрямів діяльності ОСББ, визначених його статутом, та не допускати внесення положень що можуть суперечити зазначеним.
Порядок внесення змін до статуту ОСББ
Законом про ОСББ встановлено, зміни до статуту ОСББ (а саме їх державна реєстрація) здійснюється за загальними правилами щодо юридичних осіб, передбаченими Законом №755.
За загальним правилом, внесення змін до статуту відбувається шляхом прийняття нової редакції. Виключну компетенцію щодо зміни статутів ОСББ мають загальні збори ОСББ, правомочні на прийняття рішення.
Зокрема, типовий статут ОСББ вимагає (якщо інше не обумовлювалося загальними зборами), щоб кожному співвласнику текст бажаних змін до статуту надавався не пізніше ніж за 14 днів до проведення загальних зборів щодо питання внесення змін до статуту.
Згідно закону про ОСББ, для прийняття нового статуту, достатньо більше половини голосів “ЗА” від загальної кількості голосів співвласників. Так як статут може передбачати встановлення іншого порядку прийняття рішень з відповідних питань, необхідно, також, керуватися умовами діючої редакції статуту ОСББ.
Для здійснення державної реєстрації статуту в новій редакції, необхідно надати державному реєстратору (нотаріусу) заповнену на відповідних сторінках Форму №2, відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 19 травня 2020 року № 1716/5 «Про оновлення форм заяв у сфері державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань», ОСББ статут в новій редакції, примірник оригіналу рішення (протоколу) загальних зборів ОСББ про прийняття статуту в новій редакції та квитанцію про сплату адміністративного збору.
Наразі, розмір адміністративного збору за це становить 0,3 мінімальної заробітної плати (станом на 2020 рік, приблизно 1420,00 грн.).
Документи, подані державному реєстратору (нотаріусу) для державної реєстрації розглядаються протягом 24 годин (крім вихідних та святкових днів), але розгляд може бути зупинений – з передбачених у статті 27 Закону №775 підстав.
Звертаю увагу – у разі внесення змін до статуту ОСББ - до місцевого контролюючого органу (податкової) обов’язково подається реєстраційна заява з позначкою “зміни” та статут ОСББ нова редакція – а саме засвідчені підписом керівника (та печаткою – за наявності) копії. Зазвичай, замість копій статуту в новій редакції подається опис – який містить код результату надання адміністративної послуги (і відповідно – скановані державним реєстратором копії такого статуту ОСББ). Документи мають бути подані протягом 30 календарних днів з дня проведення відповідної реєстраційної дії.
Автор:
Адвокат Трофименко Ірина
(Адреса електронної пошти: irinatadvocate@gmail.com)
У цьому розділі сайту будуть публікуватися:
розміщення сайтів партнерів.
Правовласник дозволяє використання публікацій розміщених на веб-сторінці «Корисна інформація», лише за умов:
- наявності біля матеріалів посилання на першоджерело, а саме – клікабельне посилання (відкрите URL) на сторінку з використаними матеріалами.
Правовласником сайту irina-advocate.com (графічних та текстових елементів Сайту, матеріалів розміщених на ньому (у тому числі на Веб-сторінках Сайту) є адвокат Трофименко І.В.
Справжнім правовласник повідомляє, що відповідно до Закону України «Про авторське право та суміжні права» до майнових прав автора належать виключні права на дозвіл або заборону на використання творів іншими особами.
Адвокатське Бюро "Трофіменко і партнери"
+38095 333 55 65
Tandplawfirm@gmail.com